Kat mülkiyeti, bir apartman veya site içindeki bağımsız bölümlerin maliklerine tapuda paylı mülkiyet hakkı tanıyan düzenlemedir; kişilere ayrı ayrı gayrimenkul üzerindeki haklarını güvence altına alırken, ortak alan kullanımında düzen sağlar ve taşınmazın değerlemesinde şeffaflık sunarak hem yatırımcıları hem de kullanıcıları korur.
Kat Mülkiyeti Ne İşe Yarar?
Kat mülkiyeti, bir yapıda her daire veya işyeri için ayrı tapu düzenlemesi yaparak bağımsız hak sahipliği oluşturur; maliklere kira, satış ve miras gibi hukuki işlemleri bireysel olarak gerçekleştirme imkânı verir ve ortak gider yönetimi ile ortak alan sorumluluklarını netleştirerek düzenli yapı işletimini destekler.
Kat Mülkiyeti Hukuki Dayanağı
Kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile Borçlar Kanunu ve Medeni Kanun hükümlerine dayanır; bu kanunlar, bağımsız bölümlerin tescil, kat irtifakı kurulması ve ortak yerlerin tanımıyla maliklerin hak ve yükümlülüklerini ayrıntılı şekilde belirler, uyuşmazlıklarda başvurulacak temel kaynakları oluşturur.
Kat Mülkiyeti Avantajları
Kat mülkiyeti, maliklere bağımsız bölümler üzerinde tam irade hakkı tanırken kat irtifakı sırasında yapılan sözleşmelerle ileride karşılaşılabilecek paydaş uyuşmazlıklarını en aza indirger ve finansman kolaylığı sağlayarak proje geliştiricilere ve alıcılara yatırım güvencesi sunar.
Yatırım Koruması
Kat mülkiyeti tescili, bankaların ipotek tesisine ve kredi kullandırmalarına uygunluk sağlayarak maliklerin finansman seçeneklerini artırır.
Mülkiyet Hakları
Bağımsız bölüm sahipleri, kiralama, satma veya miras bırakma gibi tasarruf işlemlerini tek başına yapabilir ve ortak alanlarda karar alma sürecine katılır.
Kat Mülkiyeti Dezavantajları
Kat mülkiyeti düzenlemesi, ortak alan bakım giderlerinin aylık aidatlarla paylaşılmasını zorunlu kılarak bazı malikler için ek mali sorumluluk yaratabilir; ayrıca yönetim planına uyulmaması durumunda ihtilaflar yaşanabilir ve yasal süreçler masraf ve zaman maliyeti doğurabilir.
Ortak Alan Düzenlemeleri
Bina ortak alanlarının onarımı ve temizliği gibi işler, aidat ödemeyen maliklerin de yükümlülüğünü kapsadığı için icra takibi ve yasal yaptırımlar gündeme gelebilir.
Kat Mülkiyeti Şartları
Kat mülkiyeti kurulması için arsa paylı kat irtifakı tesis edilmesi, mimari projenin onaylanması, bağımsız bölümlerde statik ve iskan raporlarının tamamlanması ve malikler kurulu karar defterinin düzenlenerek Tapu Müdürlüğü’ne başvurulması gerekir; eksik evrak veya usulsüzlük tapu sicilinin tescilini engeller.
Kat Mülkiyeti Başvurusu Nasıl Yapılır?
Kat mülkiyeti tescili için malik veya temsilcisi, nüfus cüzdanı, proje onayı, yapı kullanım izin belgesi, kat irtifakı sözleşmesi ile yönetim planını içeren dosyayı Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne sunar; harç ve harita kadastro ücretleri ödenip başvuru kaydı alındıktan sonra 15–30 gün içinde tapuda bağımsız bölüm tapusu düzenlenir.
Sıkça Sorulan Sorular
Aşağıda kat mülkiyeti uygulamaları ve hak yükümlülükleriyle ilgili en sık merak edilen sorular ve yanıtları yer alıyor.
Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark nedir?
Kat irtifakı, inşaat aşamasında bağımsız bölümlerin kurulmasına yönelik geçici hak oluştururken kat mülkiyeti, yapının tamamlanıp kullanıma açılması sonrası bağımsız bölümlerin tapuda gerçek mülkiyete dönüşmesini sağlar.
Ortak alan giderleri nasıl belirlenir?
Yönetim planında bağımsız bölüm sahiplerinin arsa payı veya kullanım oranlarına göre ortak alan bakım, temizlik ve onarım giderleri aylık aidat şeklinde paylaştırılır.
Kat mülkiyeti nasıl iptal edilir?
Yapının tamamının aynı kişide toplanması veya yapının yıkılıp başka amaçla kullanılması gibi durumlarda maliklerin birliği kararıyla yasal süreç başlatılarak kat mülkiyeti terkini mümkün olur.
Kat mülkiyeti tapu harcı ne kadardır?
Bağımsız bölüm satışında tapu harcı alıcı ve satıcıdan yüzde 2’şer, toplam yüzde 4 oranında tahsil edilir; tescil işlemlerinde ise tapu daireleri tarifesine göre sabit harç uygulanır.
Kat mülkiyeti yönetim planı nedir?
Yönetim planı, bağımsız bölümlerin kullanım şekilleri, aidat hesaplama esasları ve ortak alan yönetim kurallarını içeren belge olup malik kurulunun onayıyla yürürlüğe girer.
Hangi yapılar kat mülkiyetine uygun değildir?
Yapı kullanım izni olmayan, kaçak inşaat niteliğindeki veya inşaat ruhsatına aykırı projelerde kat mülkiyeti tescili yapılamaz.
Kat malikleri kurulu nedir?
Tüm bağımsız bölüm sahiplerinden oluşan ve binanın yönetimi, onarımı ve ortak alan kararlarını alan toplantılarla çalışan organdır.
Kat mülkiyeti tesis süresi ne kadardır?
Resmî işlemler ve evrak tamlığına bağlı olarak 2–4 hafta arasında tamamlanır.
